一地产操盘手的16年:加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌

时间:2019-09-11 18:12:19 作者:蒙城莨头网 手机订阅 参与评论(0) 【投稿】

杨庆抓住了这一波机会。但他没能来到更有潜力的城市。2008年,杨庆成为公司第二批外派人员,到东北某个城市主导重量级项目。他回忆称,当时当地市场特别差,销售压力非常大,去了不但要内部负责人事,还要外部负责市场、营销和政府打交道。

但杨庆的不甘心,让他拒绝了按照写好的剧本“演”。在他主导的几个项目中,有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目”。“那一年春节回家前,我到处去见人,求指点迷津,整夜睡不着,想着如何破题“。杨庆表示,“某天夜里,灵光一现,我查找了这个城市10年的规划,这让我见到了一丝曙光。最终,项目按照新的城市规划,改变了层高,利润一举回正。”

没想到的是,三、四线城市是有些房企的“摇钱树”,却也是有些房企的“滑铁卢”。2011年前后重仓三、四线城市的房企,多数没有等到2016年以来的火爆,甚至由于过多布局三、四线城市,严重拖垮企业前进的脚步,个别在三、四线城市做高端改善项目的房企,更是曾一度陷入生死危机。

新华社北京12月8日电(记者胡璐、董峻)由农业农村部组织编撰的首部大众奶酪科普读物《动动奶酪又何妨》日前正式出版发行。

市场分析认为,全球股市一季度普遍上涨,一方面是去年四季度大跌后的反弹,市场情绪改善。例如,纳斯达克综合指数去年四季度大跌17.54%,2018年12月26日以来持续反弹近25%。另一方面,美联储在一季度多次“放鸽”,加息预期放缓,全球流动性相对宽松。外围股市回暖,对A股触底反弹起到一定推动作用。

凭借这场胜利,骑士大比分以3:2领先,两队第六场比赛将于27日在步行者主场进行。

杨庆也没有等到这些市场恢复过来,打折的房子也卖不出去了。不惑之年,他离开了“金融+杠杆”的房地产市场,庆幸的是,他没有像更多端着枸杞保温杯的,选择不多的中年人一样,他找到了事业的第二个起点。

现在的杨庆,组织了一个40人左右的团队,以房地产基金的方式对一些项目进行投资,其中大多是股权投资,甚至控股控盘。在他看来,中国多数房地产基金公司的背景都是开发商的附属企业,资金多用于投资自身体系里的项目,甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

“落袋为安”,是行业动荡期时,每一个老板心头那抹“急迫”。2018年,高杆杠运营累积多年的房地产行业,在去杠杆大势下,进入了“生死时期”。今年年初,在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时,“身先行”的房企就已经开始“拍戏”了。

在他看来,去杠杆的政策对地产行业有着巨大的影响力。实际上,踩不对调控政策的点,已经让不少房企付出了惨重的代价。更重要的是,房地产增量市场的“戏份”已经不多了,天花板就在那里,赛道已不在。下一个地产时代,不再是开发时代,而是资产运营的时代。

令人遗憾的一点在于,无论是廉价的快捷酒店,还是看似高大上的五星级酒店,都爆出过类似的恶心事件。这事实上提示酒店的管理者,要全方位重新设计客房的服务模式和硬件设置,比如说能否索性取消电热水壶,而转而更多尝试管道直饮水系统?当然了,技术化的手段来倒逼住客“自重”只是一方面,更重要的还是应该重申一个基本常识:事实上,没有一个人不需要为自己的行为承担后果。你对酒店客房摧残践踏,别人或许亦是如此。久而久之,所有人都是受害者,大家只是在互相伤害而已。

用杨庆的话说,房地产的未来创新将来自于“地产+金融+产业+服务”,换句话说,当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时,资产的增值涵盖不了融资成本的时候,在房地产领域,“金融+杠杆”是有危险的,资本金可能都会被吃掉。在房地产接下来的周期内,应该是“运营+杠杆”的时代,考虑好退出机制,通过后端运营提升价值,再退出换得收益。

事故现场。大荔县官方供图

考察团一行首先来到了深中通道施工点考察。据介绍,深中通道深圳侧接线主线全长5.7公里,已于2015年12月开工,计划2019年完工;深中通道东人工岛将于2019年3月完成填筑和软基处理,届时该人工岛范围内桥梁工程将开始施工,计划2021年12月完工。在施工现场,深圳市规划部门还就深圳和中山开展城际轨道交通问题进行交流。随后,考察团还考察了前海交通综合枢纽中心、深圳交警智能交通指挥中心等地,并与深圳有关职能部门座谈。

据悉,两人2011年相识,左立曾表示自己参加《快乐男声》是为了得到“老丈人”认可。快男比赛期间,左立曾在《天天向上》上“发誓”,称如果自己进了全国十强,就会娶女友熊小玥。左立在2013年的《快乐男声》中,以一首《董小姐》被大众熟知;节目结束后,左立正式进入演艺圈,推出了音乐作品,影视方面也有涉足,女友熊小玥则近年开始做起了网店,两人时不时地会在微博上“撒狗粮”。今年七夕,左立在微博晒出与女友合照,配文“第八个七夕,怎么还是你”,网友纷纷在评论区催婚。如今,左立公布婚讯,与“熊小姐”的爱情终于修成正果。

杨庆称,“迈出这一步,是挑战,但也是我的机会”。或许,这也是今年大量被离职的地产职业经理人的事业第二路径。(文内杨庆为化名)

“易捷·卓玛泉”只是中国石化产业援藏的一个缩影。据悉,中石化十五年投入援藏资金3.41亿元,援建项目135个。对口支援的班戈县 GDP年均增长速度超12%。2016年,班戈县生产总值比2002年增长405.02%;牧民年人均收入比2002年增长419%。

在国际市场,共同基金、养老金等机构投资者已发展出“两条腿走路”的投资模式,即股票现货资产与指数衍生品相配合,利用期货、期权等衍生品对冲股票现货价格波动的风险。“股指期货促进市场的有效性。”路博迈投资管理(上海)有限公司投资总监周平接受采访表示,“股指期货市场向更多境外投资者开放,将满足境外投资者风险管理需求,我们肯定会用股指期货来对冲风险。作为中国第一批拿到WFOE(外商独资企业)执照的外资,路博迈在中国发行了私募基金,非常欢迎股指期货扩大对外开放。”

据中央气象台网站消息,由于降水范围减小,强度减弱,中央气象台7月8日06时解除暴雨蓝色预警。

2013年,杨庆再一次接下了“临危受命”。这一次,他的担子更重了。2011年,北京限购,楼市一片哀鸿,在北京重仓土地的房企一时间几乎“团灭”。无奈之下,有些开发商在三、四线城市买了不少地,这些地很多都是协议买来的,有的项目在开发时受到了诸多阻碍,也有项目在没上市时,就面临着数亿元亏损的定局,这是已经算好的盘子,按着写好的剧本去完成,似乎就可以交差了。

杨庆是今年第一波“被离职”的房地产职业经理人。16年房地产奋斗史,在他眼中,最大的喜悦来自于女儿骄傲地跟同学们说,“这是我爸爸盖的楼”。

双线资本创始人杰弗里·冈拉克表示:“现在几乎所有指标都显示出熊市特征。”尽管技术上通常把熊市定义为市场价格从高点下跌20%,但当前市场多个指标使他相信市场已进入熊市。

据报道,去年化妆品市场没有永远的赢家或是输家。暂时停驻不前的品牌也有通过良好的品质取胜的案例,书写了“反转”剧情。Dr.G,TOO COOL FOR SCHOOL等于2003年、2010年创立的品牌在去年重获人气,进入前100。

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但在真正的不动产投资领域里,资本加资产真正两方面属性都有的,且两方面能力都很明显很强的企业较少,现在在国内有,但都没做起来,也不是特别大。目前,杨庆的团队已经握手好几个投资项目,其母公司的业务管理规模也达到了800亿元,能给其提供很好的增信背书。

多年之后,他尚能回忆起这份“破题”的喜悦。正如多年之后,他依然能清晰地记得,当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时,跟妻子闲谈中称,“这是我盖的楼盘”,没想到刚刚会说话的女儿记住了,以后逢人便说,爸爸盖的楼很漂亮。

值得关注的是,彼时,房企纷纷开启全国化战略布局,因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力,一批房企先后登陆资本市场,地产行业加杠杆的指数不断攀升。杨庆看的很明白,他认为地产实际上是金融的分支,其本质不是用现金流来推动的。比如拿一块地的土地款,三分之一是自有资金,剩下的三分之二其实都是配资。整个链条加起来,加杠杆的比例小一点的可能是1:6,高的甚至达到1:9。

在他看来,操盘一个市场下行期的项目,是挑战是压力,但获得的经验,也是财富。杨庆认为,在躺着卖房子的时代,房地产是没有营销的,真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来。

1934年11月27日,中央红军在湘江上游广西境内的兴安县、全州县、灌阳县,与国民党军苦战4天4夜,至12月1日,最终从全州、兴安之间强渡湘江,突破了国民党军的第四道封锁线,粉碎了蒋介石围歼中央红军于湘江以东的企图。但是,中央红军也为此付出了惨重的代价。5军团损失过半,8军团损失更为惨重,34师被敌人重重包围,弹尽粮绝,绝大部分同志壮烈牺牲。渡过湘江后,中央红军和军委两纵队,已由出发时的8万余人锐减到3万余人。

中新社上海7月5日电 (吉朋晓 许婧)由民革上海市委会、上海东方传媒集团有限公司版权资产中心暨上海音像资料馆共同主办的“纪念全民族抗战爆发80周年珍贵历史影像巡回展映”活动,5日在上海淞沪抗战纪念馆正式启动。

2018年春日初至时,缺席陪伴孩子成长,疏于照顾父母,背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间,用17年努力工作的杨庆,恰逢不惑之年,引咎离职了。

具体情况如下:

庆幸的是,杨庆的心态比较好,再加上这本来就是他的家乡,大学也是在这里读的,甚至老婆也是这里遇见的。不得不说,杨庆对这个项目的各个方面进行了大刀阔斧的调整,最终也算达成所愿。

关晓彤虽然不走性感路线,但是侧卧的她也是蛮有女人味的,眼神就有点让人蠢蠢欲动。

17年前的夏天,那个怀揣梦想,刚刚大学毕业,背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆,开始了某政府挂职人员的人生首份“工作”。一年之后,一个偶然的机会,杨庆进入了一家房地产公司,给一位新任高级副总裁做秘书,自此开始了“东跑西颠”的地产生涯。

加上了杠杆的地产行业,如同插上翅膀,迅速起飞。伴随着这一波土地红利机遇,杨庆的公司拿地王眼都不眨,杨庆也迅速从管理一个项目,到一方“区首”,到城市公司总经理,再到集团总裁助理。在杨庆16年房地产奋斗史中,他曾目睹中国房地产商是如何利用从土地红利到人口红利,赚得“盆满钵满”得,也目睹了有些开发商又是如何踩错调控节奏,导致多年喘不过气,甚至遭到生死危机的。

当他再次听到老板指责称,“打折的房子你怎么还卖不出去”的时候,已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期,买涨不买跌”等各种语言体系试图解释了,因为他知道,老板不想听,老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉,因为那意味着已经卖掉了,钱可以回到老板的口袋里了。

杨庆离开后,没有复制职业生涯路径,没有再次选择进入一家房地产开发商。他进入了一家投资公司。

从副总裁秘书到北京某项目的客服经理、从销售经理到一方大员,杨庆仅用了6年时间。2006年,这家公司启动了全国化战略。彼时,2006年-2010年,是早期有实力的房企全国化布局的启动和扩张期,因为,这一批房企在积累去香港上市的筹码。

如今,逃离战火远离家乡的叙利亚人在土耳其谋生艰难,面临着严峻的生存挑战。能否尽快缓解难民给经济、社会和安全带来的压力也成为摆在土耳其政府面前的一道难题。如何解决这些问题是土耳其政府和每个土耳其人心中的疑问,也是在土耳其200万叙利亚难民心中共同的疑问。

游客站在粉墙黛瓦的徽派民居前拍摄红彤彤的柿子。 刘占昆 摄

资料图:旅客在机场办理通关手续。 中新社记者 殷立勤 摄

日前有台湾民众咨询“猪血是否能清肺”,台湾高雄医师薛光杰推测称,民间之所以认为猪血有这种功效,可能是来自猪血的营养成分。

杨庆称,中国的房地产市场中,有句话称,“四线城市叫火葬场”,像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场,加减杠杆的起落间,涨得快,降得更快,有去无回的也快。“我外甥刚毕业,家里给了200万元,然后他买了四套房,加了大量杠杆,现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破,可能很多年都恢复不过来。

针对试点过程中暴露出来的问题,《实施意见》进一步明确了脱钩改革的具体要求和操作办法。《实施意见》要求,要按照“应脱尽脱”的原则全面推开脱钩改革,凡是符合条件并纳入改革范围的行业协会商会,都要落实“五分离、五规范”的要求。